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房产论坛资深网友一席谈,针针见血,刀刀要命,惊醒楼市多少梦中人,看完你再做决定~~

市场解读 510江阴房产网 2017-11-29 08:40 http://www.jy510.com 浏览人数: 字号:放大 缩小
[摘要]某日,510房产论坛一资深网友发文指点楼市江山,获不少楼市大V点赞。是什么引起了广大购房者的共鸣?咱么先来看看这位兄台说了点什么。来自网友郭靖师弟的随笔:一、周边城市房地产市场情况1、大城市开始形成新...
510江阴房产网  [本文出自:郭靖师弟]
    某日,510房产论坛一资深网友发文指点楼市江山,获不少楼市大V点赞。是什么引起了广大购房者的共鸣?咱么先来看看这位兄台说了点什么。 来自网友郭靖师弟的随笔: 一、周边城市房地产市场情况     1、大城市开始形成新房和二手房价格倒挂     前几天,和一位来自南京的朋友聊天,说到南京现在上千人排队抽签买几百户房子,如此火爆背后的原因很简单,现在不止南京,包括我们江阴等地,所有新开发上市的楼盘销售价格,均由行政手段控制(专业术语称为核价),为防止新房价格过高,引起问责,地方政府就出此下策,要求新房的销售价格不得跨过红线,这就造成了二手房已明显高于新房价格,说白了,就是买到即赚到,为了这种抢到即赚到不变成权利部门腐败的温床,一些城市即推出公证抽签选房的方式。     这就是所谓的价格倒挂。也是行政手段干劲后对楼市产生的影响,要注意的是,无锡包括我们江阴,从今年开始,也采取了核价制度。我想说的是,无锡也好,江阴也罢,这种核价制度下的新房市场价格,并不能代表房地产市场最真实的情况,而行政手段核价背后会带来二手房价格的报复性反弹。     2、与周边同等城市相比,价格明显存在洼地。       在2014年以前,江阴的房价是明显高于无锡的,同岗位收入是明显高于常熟的。苏州及下面的常熟、张家港在2016年开始一路狠涨,苏州不了解,常熟是基本翻了一倍。举个例子:江阴玉兰公馆类似地段的高层,常熟售价是2万左右,张家港是1.9万左右,而我们江阴目前是1.25万左右。     常熟、张家港在2016年和2017年上半年,拍卖地价频频创下历史高点,这极大带动了当地房价,而江阴自2012年以来,城区一直未有土地拍卖。2017年上半年的六月份,这几年的首块土地拍卖,应该说为提高江阴住宅品质付出了较大代价,最后是朗诗以低价拍得南门心脏地带。自6月开始,江阴也未有土地拍卖,受到朗诗低价取地影响,城南房价比较低迷,也辐射到整个江阴。当我们大江阴开始意识到房价已明显低于周边城市时,无锡的房价开始被重点监控,不幸的是,江阴还没有开始大涨,就被核价了,也开始形成苏锡常的价格洼地。从2016年开始,大批的投资客涌入江阴,分为二种情况:     (1)被外地中介机构忽悠来的投资客。主要手法就是中介机构加价销售。比如乡镇5000元房子,中介向投资客进行推销(和外地房价相比之下,认为太便宜了,城市再小也是房子啊),这类机构今年是赚番了,只要成交一户,购房者要向中介交几万至几十万的中介费。这类投资客主要购买的区域是江阴乡镇。注意,这类房子我们江阴人都知道,投资价值不大,少有江阴人自已购买。所以,整天在江阴广告的外地房子,投资一定要谨慎。

    (2)自发组团来的零散客户。以常熟、张家港、靖江三个城市为主,自发到江阴来购房的很多。他们只是认为江阴房价和他们自身城市比明显过低,但又不了解江阴各区域的发展,所以他们的投资方向主要是大品牌开发公司开发的。去年就开始了,今年是明显增多。

    二、为什么房价高和我们每个人息息相关
    坚持认为,房价过低是江阴人民资产的整体贬值。你和你常熟同学,在各自城市原来都有一户100平米的房子,现在常熟房价涨到2万了,我们江阴房价1万,你同学资产变成了200万,而我们资产只有100万,活生生的少了1百万。所以,江阴房价过低,个人一直认为城市对消费力的预期会被降低,从而城市面临被边缘化的风险。简单的说,家里有100万存款(房子)的江阴人和家里有1000万存款(房子)的上海人,消费力肯定是不一样的。所以,当周边城市开始疯涨,而江阴房价按兵不动,对江阴不是好事。      房价涨背后最真实的原因,我认为是二点:          一是印的钱太多。这么多钱,只有去房地产市场。如果一根白菜从10年前的一元涨到了100元,这对民生的影响是极其大的,也会民生埋怨。但如果房子从1万涨到5万,没有人感觉到这是通货膨胀,反而有些兴高采烈,你看大家都成为百万富翁了。     二是,民生保障体系的不稳定。很多人买的房子不是为了居住,而是为了资产的保值和增值,更是为了将来生活的依赖。必尽小孩上学,父母生病,自已保证维持现在的生活质量,这都要钱,而把钱存在银行,估计小孩子也知道目前的情况就是亏损,股市靠不住,银行靠不住,百姓只好买房自救了。

    三、房价何时会是尽头
    房子是用来住的,不是用来炒的。本届政府也明确。从周边发达地区来看,比如日本和台湾,涨价空间很稳定。稳定房价要一系列的政策支持,比如租售同权,比如保障体系的建全及房产税收的支持。而目前的核价、加大土地供应都是为了一时调控的需要,治标不治本。就像控制学区房的价格根本是教育制度改革一样的道理。但这儿要说的是,政府对未来房价的态度是稳定。而不是打压。大起大落不是任何人希望的。所以,未来房价的趋势是稳定,而不是大起大落。

    四、现在怎么办
    虽然近期是江阴房价历史最高点,但和周边同等城市比,从大公司来江阴拿地的热情比,我个人盲目乐观地认为,近期是江阴购房年。明年的十月才是历史最高点。但要注意风险,尽量购买占据稀缺资源的,慎碰办公、市场商业体等。不是买所有的房,都会涨。江阴有些区域的房价基本没有变化,甚至不涨反跌。     基本没有变化的房子是:     拆迁安置房和没有学区等题材的老小区,这些房子,2010年江阴房价大涨时,它也没有涨,后来大跌时,它也基本没有变化,如城东的锦隆、滨江,城西的文富、普惠,还有文定、天鹤等老小区。     另外,你有没有发现,江阴的办公楼和安置房、老小区一样,基本价格没有变化。还有,虽然不是安置房,但房价近年来基本也没有什么变化,如城南的铂邻公馆、翰庭等。     那不涨反跌的房子是什么:内街式商铺。15年前,占据无锡最好的位置的无锡站前步行街商铺,承诺售后包租,并且前几年租金先一次性返回,此商铺在江阴一炮打红。现在这个商铺,空关居多。希望广场也是、月城的所谓的纺织市场也是。     在房价高点时期,购置稀缺性房源,一是潜力大,二是抗跌性强。或学区房、或有院子、或别墅(别墅用地已不批了,碧桂园城南项目是存量土地)、或品质高的小区等。     另外,前天有个朋友和我说,准备卖了居民新村的学区房,去买某拆迁安置房小区下面的店铺。这种反规律的优良资产置换成不良资产,是很不可取的。反过来个人认为才有前途。

    时间有限,要吃饭去了,欢迎扔砖。
    如此掷地有声的评论之下,不少网友也针砭时弊,对当前的购房形式提出了自己的意见。     网友天府游子:     1、如果我是开发商,我若是备案价格过低,我可以选择搭售车位等手段变相提高整体房价 我可以选择竞价(类似银行放贷竞价 银行一定愿意给利率高的放贷),或者补充协议等等 不卖给你有无数种方式 真的太简单了 , 外市很多这么做的 没啥实际意义。南京的案例告诉我们的是投机的影响力和权利寻租的空间,若我是管理当局,我觉得这样做不合适,需要监管。

    2、 我不信有什么外地人真买江阴乡镇。真有的话,那么就类似什么“广西北海,山东乳山 ” 大街小巷的广告,不知道还有谁有印象,买的人如何了?  外地人买江阴乡镇大致如此吧。

    我见过的外市在江阴买房的外地人,有上海知青返回置业,在苏锡常的老江阴人的寻根,靖江人买江阴学区房(因为靖江学区房也这样)置业,外来有技术能力的产业工人置业, 抱团炒房的话,貌似从来没有,售楼处也没有看的出来 。

   3、到底别墅稀缺两说,稍大一点城市,别墅可不真是什么稀缺资源,别墅购买的门槛太高了,维护成本高,变现难度差, 其实不是紧俏商品 。江阴城乡各个乡镇,空置别墅很多的,小城市更加不是了,别墅是可以建设的,不允许建设只是容积率不达标的纯别墅小区。

    4、第四点说的很棒,买房乘早买自己力所能及最市中心的。
    网友爱家安家:     一、江阴房价是遍地开花:各乡镇街道都有企业,部分人就近购房,就造成部分乡镇街道房价接近或者超过市区房价。

    二、江阴确有外地投资客到江阴来购房,造成市场的泡沫。

    三、由于实体经济的事宜或非江阴人老家开发的因素,江阴外来人口确实是在流失。房子数量增多,人口数量减少,房价。。。。。

    由于政策是稳定增长,而非打压房价。考虑到金融货币的通货膨胀,房价长时间来看,肯定是涨。
    80年代初,江阴要塞开发的小河新村,70平方左右,开票价在8000元左右一套房,承诺10后,全额退款,事实也是退了。在当时年代,乡下自建二上二下,同样只需要这么多。这么多年下来,小河新村市场流通价格应该在35万以上。     网友一叶孤舟:     如楼主所言,14年前,江阴的房价高于无锡,高于常州,更高于常熟张家港,如今成房市洼地,将房市按一普通经济现象进行分析我觉更客观。一直坚持一个观点:决定房市最具决定性的因素是“人”,而决定人多人少的是“就业机会,商业机会”,深圳土著人均十套房都不嫌多,江阴只要经济真正强大,人均十套房也不会嫌多!     江阴城市发展的角角落落无一不在江阴市民的眼中,怎么发展,如何规划,相信我们这些大江阴的施工者,更有表达自己切身想法的资格。各位父老怎么看? 
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