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既然已公证,延期过户,你就高枕无忧了?呆子!房子到手前,这些你都要做

过户税费 510房产网 2018-05-19 14:55 浏览人数: 字号:放大 缩小
[摘要]虽说二手房交易的流程大抵上分为,看房→签订→过户→交房,但100组买卖有100种际遇,很难一言以蔽之。有些房东需要全款,有些房西需要贷款,有些房东延期交房,有些房西却又需要提取住房公积金……...
510房产网  [本文出自:510编辑部]
    虽说二手房交易的流程大抵上分为,看房→签订→过户→交房,但100组买卖有100种际遇,很难一言以蔽之。有些房东需要全款,有些房西需要贷款,有些房东延期交房,有些房西却又需要提取住房公积金……各种各样的情况不一而足,510小编今天就来给大家科普一下,在二手房交易中经常出现的一种行为——延期过户。     所谓延期过户,也就是二手房买卖合同中,约定了过户时间,但过户时间却是一个距离现在比较久的远期。     510小编的一个朋友近来遇到一个难题,他买了一套二手房,但是那套房子的产权证需要到年底才满两年,因此他想先付了首付,把房子锁定一下,然后等到了年底再办理过户和贷款。可是思前想后总觉得中间少了个步骤,问小编合同公证下是否具有法律上的效力?     答:公证是一种程序,所以公证的目的很重要。目前来讲,在二手房交易过程中,有二种公证目的:第一种是公证委托,即房东(或房西)委托第三方,来办理房屋交易手续。办理此类公证后,房东(或房西)就不要去政务服务中心了,由第三方凭着公证书,全权代表房东(或房西)来办理过户。这种形式是比较多见的。     第二种情况就是公证买卖合同。这种公证,有法律效力,但意义不大。原因如下:合同只要是买卖双方真实意思的表达,且不违背法律等规定,不公证也有效。当双方发生纠份时,有一方说,这个合同上不是我签的字,双方打官司时,经过公证的合同,就省去了笔迹鉴定等程序,直接可以判定这个合同是双方签字的。所以将买卖合同公证的作用,也就是发生纠纷时,一方说不是我签的字。     回到刚刚那个问题,如果这个房子房东最后不卖了,房东说,合同我认,字也是我签的,但就是不卖了,并且事实上,买方如果需要贷款,而原房东拒不配合的话,贷款是没法做下来的。     有同学要问了,为什么会出现这样的情况?     510小编给大家细细解释一下,这里面的风险在哪里:     1、约定了年底过户。在过户前,产权人依然是房东,万一房东有什么债务纠纷,法院可以查封这个房子,到了年底,满了2年,这种被查封的房子,无法过户。     2、目前满2年的二手房过户,可免5.6%的增值税及附加。一定要注意,这个2年,国家会根据房地产市场情况进行调整,它是个机动的数字。换句话说,有时是2年,有时是5年,甚至更长会是10年。你能够保证中间不会发生政策变化吗?     3、一房多卖,在过户之前,房东仍然可以将房子出售给他人。作为一个买房者,要是碰到钱和房子鸡飞蛋打,哪怕最终通过打官司,把损失要回来了,但是这经历,你说糟不糟心。     4、房价上涨过多,熙熙攘攘,皆为利往。510小编不排除我们周围有很多恪守契约精神的房东,但俗话说的好,防人之心不可无,真要是房价上涨过多,房东恶意毁约,拿什么拯救您的房子。实务中,这种情况是最多的,大多数时候,都是买方花钱息事宁人。最后一结算,房子上涨的钱,已经超出增值税的费用了,真的是得不偿失。
在实务中,江阴有些中介为了促成交,会不告诉客户这些隐患,并且通过设定抵押(就是房东和房西去办个民间借贷)来处理,有一定效用。
    所以在买房这个事上,只有房子过户到了自己名下,那才是真真正正地买成功了。     可是正如510小编开头所说,100组买卖会有100种际遇,有时候买方在面对延期过户事件上,不得不咬咬牙挺身而上,这个时候就需要特别注意,下列内容您做到了吗?     1、房东的情况您清楚吗?如果房东工作稳定,没有不良习惯,那安全系数相对较高,债务纠纷、法院查封的可能性就会低很多。     2、房东的为人您了解吗?品行端正、意志坚定,还是首鼠两端,精明强干?很多时候房东想履行合同,但周围的人一吹风,房东动摇了,因此搞定一个有决定权的人,很重要!     3、周边的房价您关注吗?房价的变化尤其需要买房者注意,如果连您都感觉到您购买的房子一夜之间上涨了很多,那房东肯定也知道,碰到这种特殊情况的话,还是提前过户吧。     此外,签订合同时还应该列明税费承担方。     实务中,对于此类税费引起的延期过户,一般来说是这样约定的:买卖双方任何一方可提出提前进行产权过户,但涉及税费由提出方承担。     怎么理解这句话?     我们还是以小编的朋友为例,假设由于个中原因(如房价上涨、需要落户等),小编的朋友提出提前过户,则在办理手续时,按照上述规定,增值税及附加由他支付;另一种情况,原房东由于某种原因需要提前过户的(如身体不好、急需买房等),则增值税由这个房东来支付。     它的作用也显而易见,就是并不限定必须要到合同约定时间才能过户,而是在此之前都可以办理,只不过需要支付相关税费。对于买房者而言,如果能明显察觉到合同存在风险时,他就可行使该权利,以此来规避更大的问题。     新技能,您get到了吗?
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