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法院在网上拍卖的江阴房子,该如何购买?

办房产证 510江阴房产网 2016-12-01 18:50 http://www.jy510.com 浏览人数: 字号:放大 缩小
[摘要]司法拍卖房产,最吸引人的,当然是远低于市场价的价格。 510江阴房产网  [本文出自:510编辑部]
      510小编从贷款管理机构了解到,每年住宅成交量中,贷款购房约占成交的60%左右,并按这个比列每年均有一定幅度增长。在贷款购房比例增长的同时,江阴近几年抵押贷款后不能及时还款的比例也日益增多。     根据相关规定,房屋抵押至银行,银行催缴后不能及时归还贷款的,银行将起诉至法院要求购房人偿还贷款。法院确认购房人没有能力偿还后即对抵押房屋进行拍卖,这也是大家经常听到的“司法拍卖”。 (淘宝上的司法拍卖信息)     为让拍卖过程更公开公平公正,从2014年开始,司法拍卖由传统的现场拍卖转移到淘宝网。因免拍卖成交佣金、拍卖起拍价低等优势条件,越来越多的江阴市民开始关注司法拍卖的房屋。但在实际操作过程中,很多人因对司法网拍流程并不十分熟悉,眼睛只盯着价格,却不知道怎么买,今天就由小编带大家了解一下司法拍卖房产。     司法拍卖房产,最吸引人的,当然是远低于市场价的价格     一套房子最多拍卖3次。每次拍卖,都会有起拍价。第一次拍卖的起拍价是由法院指定房地产评估公司根据市场价格进行评估后来确定的;第二次拍卖的起拍价在第一次拍卖价的基础上打8折;第三次拍卖的起拍价在第二次拍卖价的基础上再打8折,三次拍卖不成功,再进行一次变卖,变卖按第三次拍卖起拍价起拍。如仍流拍,则由评估公司重新评估,然后重新拍卖(重新评估后的评估价会比之前的评估价低)。 (水岸新都三拍拍品情况)     在淘宝网司上法拍卖的房屋起拍价低于市场评估价的情况很常见。像近期一套水岸新都别墅,第一次的起拍价是评估价517.76万,一二拍均流拍,第三次的起拍价332万,实际就是打了6.4折,比评估价便宜了185.76万。 [page]     当然,在淘宝网司法拍卖的房屋中,起拍价不等于最终成交价,所以最终成交价也可能出现高于评估价的情况 (9月23日中山北路296号房产司法拍卖结果)     像之前9月23日,有一套中山北路的商铺在淘宝网上进行司法拍卖,该房产第一次起拍价即评估价69.2177万,一拍流拍后进入二拍,二拍起拍价是55.88万,结果令人意想不到的事,开拍后出价一路飙涨,经过13次延时,最终成交价为99.98万,甚至比评估价还高出30万!      那么问题来了,如果想要参与竞拍,流程又是怎样呢?     但竞拍前要细看须知,竞拍过程中,最后几分钟是关键     参加竞拍前,竞买人要在网页上仔细阅读《竞买公告》、《竞买须知》,了解竞拍规则。有时,法官对竞拍公告的重点内容用红字标注,就需要重点关注。     标的物为不动产的公告期必须满15天,所以房子一般会在开拍15天前上网。也就是说,竞买人有15天的时间去了解该房子,除了浏览网页,竞买人在拍卖前必须亲临展示现场,实地看样,调查是否存在瑕疵。未看样的竞买人视为对标的实物现状的确认。竞买人一旦作出竞买决定,即表明已完全了解,并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。法院不承担房子的瑕疵担保责任。     而准备保证金方面,拍卖前,竞买人的支付宝账户要存入足额的保证金。拍卖时最少有两人报名才能竞价,变卖一人即可。竞拍过程中,竞买人要注意拍卖结束时间及自己的出价金额,不要盲目出价竞拍。最后2分钟有人出价,自动延迟5分钟,直至无人出价为止。     据一位参加过多次房产网拍的人士透露:每次竞拍都是在最后几分钟大家才纷纷报出价,有些人甚至会一下子出价高出不少,杀对手一个措手不及,所以往往越是最后几分钟变数越大。     竞拍需谨慎,“悔拍”要担责     司法拍卖不是儿戏,特别是高价的房产。竞拍后反悔,可能要付出不小的代价。按照规定,如果买受人反悔会暂扣保证金,等下一次拍卖成功,如果本次拍卖价低于之前的拍卖价,差价从之前买受人的保证金中扣回,若保证金不够扣,余款强制执行。 [page]     在房产拍卖成功后会需要办理过户,那办理过户的流程又是哪些?     竞拍成功后,联系法院完成后续的办理付款及索要办理不动产证资料等交割手续。一般拍卖房屋过户,需要买受人根据裁定书、执行通知书、拍卖成交确认书等手续进行办理不动产权证。
    那在过户过程中又需要要交纳哪些费用?司法拍卖和普通二手房买卖又有什么区别?
    1、契税     首先是契税,司法拍卖的房子同样要交纳契税,而且征收的契税税率与普通二手房买卖是一样的,即根据买受人家庭名下房屋情况进行征税。不同点在于普通二手房买卖是按照评估价征收,而司法拍卖则是按照拍卖成交价征收。 (契税征收标准)     2、权证贴花税     和普通二手房买卖的一样,只要5元/套。     3、增值税(2016年5月1日起营业税改收增值税)     和普通二手房买卖一样,根据原房东的办证情况确定税率。     4、个人所得税     司法拍卖的住房个人所得税的税率要比普通二手房买卖高一些。     5、其他费用     需要注意的是,普通二手房买卖时,相关税费的承担方,可由买卖双方约定。但在淘宝网上司法拍卖房屋的过户过程中,税费则均注明由买受人负担,也就是说房屋过户的各种税费均需要买家承担,这会是一笔不小的开支。此外,到截止交付时可能拖欠的水电等费用、物业费、过户费、滞纳金等一切费用,也要由买受人承担。     我们来举个例子     看了这些费用是不是感觉有点云里雾里,接下来小编就给大家举个“栗子”吧。就拿9月30号三拍成交的一套住宅为例:     买方需要缴纳的费用:
    1、契税(如果按首套计算):80.6万*1.5%=12090元
    2、权证贴花税:5元
    3、增值税(2年以下不包含2年才需缴纳):80.6万/(1+1.5%)*5%=39700元
    4、个人所得税(办证未满5年或非家庭名下唯一住房需要缴纳,同样需要买受人承担):80.6万*3%=24180元
    5、其他费用:4元/㎡*160㎡+80元=720元
    其实看下来大家会发现,大头主要还是契税,而增值税和个人所得税则视具体情况而定。当然除了上述费用之外还包括一些拖欠的水、电等费用也要买受人支付。     要说司法拍卖和普通二手房买卖最大的区别,总结下来有两点:     1、司法拍卖是按成交价来计算税费,而普通二手房买卖则是按评估价计算。
    2、司法拍卖的税费都由买受人承担,而普通二手房买卖则是买卖双方相互商量约定。
    最后小编这里还要提一个大家比较关心的问题:江阴司法拍卖的房产能否贷款?     据了解,江阴拍卖的房产因贷款办理手续相对繁杂,所以法院不太会接受贷款付款。具体办理流程是:购房人和法院协商签署相关付款协议 —— 买受人先支付首付—— 法院再开个证明收到该首付款项—— 买受人再至银行办理贷款 —— 银行把贷款部分直接打到法院指定账户完成交易。
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